Le droit des biens : le droit de propriété - Droit - Première STMG

Le droit des biens : le droit de propriété - Droit - Première STMG

Nous vous proposons un cours de droit gratuit niveau 1ère STMG, rédigé par notre professeur, sur le chapitre intitulé "Le droit des biens : le droit de propriété".

La première partie de ce cours de droit porte sur les caractéristiques du droit de propriété, et vous verrez une définition du droit de propriété ainsi que les attributs du droit de propriété. La seconde partie de ce cours concerne le démembrement du droit de propriété, puis vous vous intéresserez enfin aux restrictions du droit de propriété : les limites dans l'interêt de la collectivité et les limites dans l'interêt du voisinage.

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Le droit des biens : le droit de propriété - Droit - Première STMG

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Le droit des biens est l'ensemble des règles juridiques qui régissent les rapports entre les personnes et les biens. Mais qu’est-ce qu’un bien ? Dans le langage courant, on pense à une chose matérielle que l’on est susceptible de s’approprier. Juridiquement, il s’agit une chose corporelle ou incorporelle dont l’utilité justifie l’appropriation. Les biens sont donc des choses susceptibles d’appropriation privée.

Le droit de propriété est le pouvoir le plus complet que peut exercer une personne sur une chose et c’est le plus caractéristique des droits patrimoniaux, c’est-à-dire un droit subjectif susceptible d’une évaluation pécuniaire et qui entre dans le patrimoine de la personne.

Dans cette fiche, nous étudierons :

I - Les caractéristiques du droit de propriété

II - Le démembrement du droit de propriété

III - Les restrictions au droit de propriété


LES CARACTERISTIQUES DU DROIT DE PROPRIETE

DEFINITION

Selon l’article 544 du Code civil « la propriété est un droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ».

Ce droit s'applique aux biens de toute nature, aux meubles (une voiture, par exemple) comme aux immeubles (exemple : une maison).

Le droit de propriété est un droit réel (qui porte sur des biens corporels ou incorporels) et subjectif (c’est-à-dire l’ensemble des avantages dont bénéficie une personne). 

Le droit de propriété peut s'acquérir de différentes manières : acquisition, don, prescription acquisitive…

Ce droit comprend celui d'user de la chose, d'en remettre l'usage à une personne, le droit de la modifier, de la détruire ou d'en disposer.


LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété se compose de trois éléments : le droit d'usage (usus en latin), le droit de jouissance (fructus) et du droit de disposition (abusus).

  • Le droit d’usage ou usus

Le droit d'usage est le droit d'user de la chose c'est-à-dire le droit de l'utiliser personnellement comme on le souhaite, dans les limites légales.

Attention, c’est un droit et non une obligation.

  • Le droit de jouir de la chose ou fructus

C’est le droit pour le propriétaire de percevoir les fruits (c’est-à-dire les revenus) qui sont susceptibles de lui procurer la chose.

Par exemple, le propriétaire d’un appartement peut le mettre en location pour en obtenir des loyers.

  • Le droit de disposer de la chose ou abusus

Cette prérogative se présente sous une double forme :

➜ matérielle : Le propriétaire peut faire ce qu’il veut de la chose comme, l’altérer ou même la détruire.

➜ juridique : c’est le droit pour le propriétaire d’aliéner sa chose : il peut la vendre, la donner, la léguer, l’hypothéquer (si c’est un immeuble) ou la gager (si c’est un meuble).

Il existe cependant des restrictions au droit de disposer de la chose. La loi ou les conventions peuvent réduire ce droit.

L’usus, le fructus et l’abusus représentent donc les trois attributs du droit de propriété.


LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE

Trois caractères se dégagent du droit de propriété. C’est un droit :

➜ absolu

➜ exclusif

➜ perpétuel


  • Un droit absolu

L’article 544 du Code Civil mentionne le terme « absolu ».

Ce caractère absolu conféré au droit de propriété en fait le droit réel le plus complet. Il suppose la possibilité d’exercer pleinement les trois attributs précédemment étudiés.

Les rédacteurs du Code civil ont certainement voulu  donner au propriétaire un pouvoir illimité sur son bien mais cela n’est pas possible dans la réalité.

Il existe de nombreuses limites (légales ou jurisprudentielles) soit dans l'intérêt du propriétaire, soit dans l'intérêt général, soit dans l'intérêt de tiers (ex : théorie de l’abus de droit, trouble anormal du voisinage….)

Le droit de propriété est donc le droit de faire tout ce qui n'est pas interdit: le droit d'accomplir sur la chose tous les actes matériels et juridiques qui ne sont pas interdits.

  • Un droit exclusif

Cela signifie que le propriétaire d’un bien est le seul à pouvoir exercer ses droits sur le bien (sous réserve d’un démembrement de la propriété).

Par exemple, le propriétaire d’une maison peut interdire à des tiers de pouvoir pénétrer dans la maison.

Exemple d’exception : un mur mitoyen a deux propriétaires, par exemple.

  • Un droit perpétuel

Le droit de propriété n’est pas viager, c’est-à-dire qu’il n’est pas limité dans le temps, il ne s’éteint pas au décès de son titulaire mais se transmet aux héritiers : il est donc perpétuel.

Le droit de propriété d’un bien va durer autant que le bien lui-même. Il peut certes changer de titulaire mais cette modification est sans effet sur son existence.

Le droit n’est pas perdu par le non usage. On dit que le droit de propriété est imprescriptible.


LE DEMEMBREMENT DU DROIT DE PROPRIETE

Le propriétaire est en principe seul à exercer sur la chose l’usus, l’abusus et le fructus. Mais parfois, les attributs du droit de propriété sont répartis entre plusieurs personnes. 

Le droit de propriété est démembré quand ses attributs sont répartis entre deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le droit qu'une personne exerce sur un bien se divise en deux droits distincts :

➜ la nue-propriété qui est le droit de disposer du bien, de le transformer et même le détruire (c’est l’abusus) ;

➜ l'usufruit qui est le droit d’utiliser le bien (habiter un appartement) ou d'en percevoir les revenus (encaisser les loyers lorsqu’il est loué). C’est le fructus.

Le droit de propriété est démembré quand ses attributs sont répartis entre deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Chacune de ces personnes ne peut disposer du bien sans accord de l’autre.

Un usufruitier ne peut ni vendre un bien immobilier dont il jouit, ni clôturer un compte courant (démembré à son ouverture) sans accord du nu-propriétaire.

On retrouve souvent cette situation en cas de succession : en cas de décès dans un couple,  le conjoint survivant a, en présence d'enfants uniquement issus de son union avec le défunt, la possibilité de choisir l'usufruit donc de jouir de l'ensemble des biens composant la succession, les enfants recueilleront alors la nue-propriété de ces biens.

L'usufruit est un droit viager, c'est-à-dire qu’il s'éteint avec le décès de son bénéficiaire, les enfants auront la pleine propriété de ces biens au décès du conjoint survivant.


LES RESTRICTIONS AU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété peut être limité dans deux hypothèses : lorsqu'il est question de la protection de l’intérêt général ou de l’intérêt particulier


LES LIMITES DANS L’INTERET DE LA COLLECTIVITE

  • L’expropriation pour cause d’utilité publique

 

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure par laquelle une personne publique (État, collectivité territoriale…) oblige une personne privée à lui céder sa propriété, moyennant une juste indemnité.

Elle se justifie par la primauté de l’intérêt collectif sur les intérêts particuliers. Ainsi, un propriétaire devra céder sa terre pour permettre la construction d’un hôpital ou d’une route, jugés nécessaires.

  • Le droit de l’urbanisme

 

Les règles d’urbanisme imposent aux propriétaires immobiliers des contraintes, pouvant concerner la densité ou la hauteur maximale de construction, le choix des matériaux ou des couleurs…

Elles sont en général justifiées par les choix urbanistiques et environnementaux opérés localement par les pouvoirs publics.

  • Les nationalisations

 

La nationalisation est une expropriation légale  qui transfert la propriété d’une entreprise à l’Etat.


LES LIMITES DANS L’INTERET DU VOISINAGE

  • Les servitudes légales

 

Une servitude est une charge, légale ou conventionnelle, imposée à un immeuble pour permettre ou faciliter l’usage d’un autre immeuble.

Les servitudes légales sont des charges imposées sur un fonds. 

Le propriétaire est obligé de laisser un autre bénéficier de ces servitudes sur son immeuble. 

C’est une limite au caractère absolu du droit de propriété. 

Ces servitudes concernent :

➜ les plantations qui doivent être effectuées à une certaine distance de la limite de propriété, 

➜ les servitudes de passage reconnues en cas d’enclave…

➜ l’accès à un puit….

  • Les troubles du voisinage

 

Le fait d’user de son droit de propriété peut entrainer des troubles au sein du voisinage. Il n’y a pas forcément intention de nuire dans le trouble du voisinage.

Pour caractériser les troubles anormaux du voisinage, il faut que trois éléments soient réunis :

➜ l’anormalité du trouble, 

Le trouble doit excéder les inconvénients habituels et normaux de voisinage

➜ l’apparition d’un dommage subséquent,

➜ un lien de causalité entre les deux.

Ce sera au juge d’apprécier s’il s’agit ou non d’un trouble anormal du voisinage et quelle en est son intensité. La sanction consiste généralement dans l’attribution de dommages-intérêts et la réalisation des travaux nécessaires à la limitation du trouble.

  • L’abus de droit

 

Le droit de propriété peut parfois faire l’objet d’excès que la théorie de l’abus de propriété permet de limiter.

Il y a abus de propriété lorsque le propriétaire abuse des prérogatives contenues dans son droit de propriété en causant volontairement un préjudice à autrui. C’est l’abus dans l’exercice du droit. Il portera donc sur l’usus.

Pour mettre en œuvre la théorie de l’abus de droit, on applique le mécanisme de la responsabilité civile en constatant le dommage et en le rattachant à son auteur (le propriétaire). Ensuite, on caractérise la faute (ex : intention de nuire ou défaut d’intérêt légitime et sérieux).

Pour caractériser l’abus de droit, le juge va donc rechercher :

➜ l’intention de nuire

ET

➜ l’absence d’intérêt personnel à agir comme l’a fait le propriétaire.


Remarque :

Le droit de propriété ne porte pas exclusivement sur des « choses », il peut également porter sur des biens incorporels, c’est-à-dire sur des biens immatériels. 

C’est notamment l’objet du droit de la propriété industrielle et commerciale.

La propriété industrielle est regroupée avec la propriété littéraire et artistique dans la protection intellectuelle. 

La propriété industrielle a pour objet la protection et la valorisation des inventions, des innovations et des créations en reconnaissant une exclusivité à l’auteur sur sa création intellectuelle. La propriété industrielle porte principalement sur les brevets et les marques commerciales.

Le titulaire d’un droit de propriété industrielle bénéficie d’un monopole d’exploitation sur sa création intellectuelle. Ce droit le protège donc contre ses concurrents.

Une entreprise qui met au point une innovation technologique peut la protéger par un brevet en faisant un dépôt auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Un brevet est accordé pour 20 ans durant lesquels le titulaire bénéficie d’un monopole d’exploitation.

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